Bauprojekt der AGEB –AG mit BGH Entscheid 2012 zur Kreditaufnahme einer Wohnungseigentümergemeinschaft AG Ettlingen, Urteil vom 23.04.2010 – Az.: 4 C 17/09

Auszug:

  1. Ist die materielle Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft verstrichen, ist der einzelne Wohnungseigentümer nach Ablauf dieser Ausschlussfrist aus Gründen der Rechtssicherheit an den bestandskräftigen Beschluss gebunden. Er kann daher nicht gemäß § 21 Abs. 4 WEG mit der Begründung, es handele sich um einen Beschluss, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, verlangen, dass die Ausführung des bestandskräftig gewordenen Beschlusses unterbleibt.
  2. Mehrlasten eines Wohnungseigentümers, die für diesen individuell vermeidbar wären, können nicht per se der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses entgegenstehen. Vielmehr ist eine Abwägung der Interessen und eine Kontrolle des Eigentümerermessens im Einzelfall erforderlich.
  3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann als Verband einen Kredit aufnehmen. Ein Eingriff in die individuelle Rechtszuständigkeit der einzelnen Wohnungseigentümer liegt dadurch nicht vor. Vielmehr spricht die Neufassung des § 22 Abs. 2 WEG dafür, dass der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern gerade erleichtern wollte, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Dies ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer, lediglich mit der erforderlichen Mehrheit. Hierdurch sollte ein Modernisierungsstau durch die Verweigerung einzelner Wohnungseigentümer vermieden werden.

Sachverhalt:

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft S.-Str. … in E. Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste in der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.04.2009 unter Tagesordnungspunkt 2 folgenden Beschluss:

„In der Wohnanlage wird eine Gesamtsanierung gemäß der Planung der Arbeitsgruppe Energie und Betriebswirtschaft durchgeführt, die folgende Leistungen einschließt:

  • Isolierung der Kellerdecke,
  • Wärmedämmung der Fassade,
  • Einbau einer Zwischensparrendämmung im Dachbereich und Neueindeckung des Daches,
  • Austausch der Fenster und Balkontüren, soweit noch nicht geschehen,
  • Einbauen von Vorsatzrollläden,
  • Erneuerung der Heizanlage (Brennwerttechnik),
  • Einbau eines Blockheizkraftwerkes,
  • Erneuerung der Balkontrennwände,
  • Sanierung der Balkone und
  • Einrichten neuer Balkongeländer.

Die Finanzierung der Gesamtsanierung, die sich über einen Gesamtaufwand von ca. 555.000,00 EUR beläuft, erfolgt über staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigte KfW-Darlehen, aufzunehmen über die Volksbank X., wobei die Zinsbindung auf 10 Jahre festgelegt ist und die Laufzeit 20 Jahre beträgt. Die Kosten für die Bedienung des Darlehens werden regelmäßig in den Wirtschaftsplan eingestellt und somit in monatlichen Teilbeträgen gemäß den vorliegenden Einzelauswertungen, die jeder Eigentümer erhalten hat, getragen. Die Überwachung der Sanierungsarbeiten erfolgt über Herrn Architekt …“

14 Eigentümer der aus 17 Eigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft stimmten diesem Beschluss zu, bei einer Gegenstimme und einer Enthaltung.

Der Kläger teilte der Hausverwaltung mit, an der beschlossenen Finanzierung der Gesamtsanierung nicht teilnehmen zu wollen und stellte den Antrag, ihn aus jeglicher Haftung, die sich aus der Finanzierung dieser Maßnahme ergebe, freizustellen. Der Kläger beabsichtigt, die Finanzierungssumme, die auf sein Wohnungseigentum entfällt, aus eigenen Mitteln aufzubringen. Der Antrag des Klägers wurde mit Beschluss unter Tagesordnungspunkt 3 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.11.2009 mehrheitlich abgelehnt.

Mit der am 05.12.2009 zugestellten Klage wendet sich der Kläger gegen die beiden oben genannten Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Kläger trägt vor, er dürfe nicht im Rahmen der Kreditaufnahme dazu gezwungen werden, für die übrigen Wohnungseigentümer über die Wohnungseigentümergemeinschaft zu haften. Es habe jeder Wohnungseigentümer selbst dafür Sorge zu tragen, seinen Teil der Sanierungskosten aufzubringen.

Da die auf 20 Jahre angelegte Finanzierung nur über eine Festzinsbindung von 10 Jahren verfüge, sei die tatsächliche Belastung durch die Kreditaufnahme nicht abzuschätzen. Die Berechnung der Beklagten beruhe auf der ungesicherten Annahme, dass die Zinsen nach 10 Jahren 8% nicht überstiegen.

Der Kläger beantragt,

den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 29.04.2009 zu dem Beschlusspunkt Tagesordnungspunkt 2 „Beschluss über die Gesamtsanierung der Wohnungsanlage einschließlich deren Finanzierung“ für nichtig zu erklären, ferner den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.11.2009 zu dem Beschlusspunkt Tagesordnungspunkt 3 betreffend der Haftungsfreistellung des Klägers für die Kreditaufnahme der Gesamtsanierung der Eigentümergemeinschaft für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor, bezüglich des Beschlusses vom 29.04.2009 sei die Anfechtungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG abgelaufen. Der Beschluss sei auch nicht nichtig, weil er ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetz sei eine Kreditaufnahme durch die Gesamtheit der Wohnungseigentümer zulässig und entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kreditaufnahme sei zur Umsetzung des Sanierungsbeschlusses notwendig, um einen besonders günstiges KfW-Darlehen zu erhalten. Nach Durchführung der Sanierungsmaßnahme habe die Eigentumswohnung des Klägers einen höheren Verkehrswert, aufgrund der dann durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen und Energieeinsparungsmaßnahmen könne auch eine Mieterhöhung durchgeführt werden. Daneben komme es zu einer Senkung der derzeit hohen Instandhaltungsrücklagen um bis zu 55,00 EUR, die monatliche Mehrbelastung für die dann energetisch auf neustem Stand liegende Wohnung betrage lediglich 77,74 EUR.

Entscheidung:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Bezüglich des unter Tagesordnungspunkt 2 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.04.2009 gefassten Beschlusses hat der Kläger die materielle Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht eingehalten. Selbst wenn der Beschluss anfechtbar gewesen wäre, ist der Kläger nach Ablauf dieser Ausschlussfrist aus Gründen der Rechtssicherheit an den bestandskräftigen Beschluss gebunden.

Der Kläger kann daher nicht gemäß § 21 Abs. 4 WEG mit der Begründung, es handele sich um einen Beschluss, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, verlangen, dass die Ausführung des bestandskräftig gewordenen Beschlusses unterbleibt (Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 10. Aufl., § 21 WEG, Rn. 54).

Der Beschluss ist auch nicht nichtig. Er greift nicht in die individuelle Rechtszuständigkeit einzelner Wohnungseigentümer ein.

Zwar trifft es zu, dass nach bisherigem Recht eine Kreditaufnahme über Kleinstbeträge hinaus als nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechend eingestuft und somit als unzulässig bewertet wurden. Dies auf der Grundlage, dass das gesetzliche Finanzierungsmodell nach §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 4, 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4, 28 WEG alte Fassung darauf ausgerichtet ist, zeitnah durch Eigenmittel des Wohnungseigentümers oder durch deren Ansammlung eine Deckung der Kosten, etwa für eine Instandsetzung, herbeizuführen. Hierbei war es Sache des einzelnen Wohnungseigentümers, nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Mehrheit, ob der jeweils persönliche Beitrag aus Eigenmitteln aufgebracht werden konnte (Staudinger/Bub, WEG, § 21 Rn. 301). In der Rechtsprechung wurde auf dieser Grundlage allenfalls eine Kreditaufnahme als zulässig erachtet, die die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für 3 Monate nicht überstieg und zur Überbrückung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses diente (Bayerisches Oberlandesgericht NJW-RR 2004, S. 1602; OLG Hamm, OLGZ 1992, S. 315).

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere durch die gesetzliche Regelung des Verbands Wohnungseigentümergemeinschaft in § 10 Abs. 6 S. 1 WEG, hat sich die Rechtslage seit Mitte 2007 dahingehend gewandelt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband einen Kredit aufnehmen kann. Ein Eingriff in die individuelle Rechtszuständigkeit der einzelnen Wohnungseigentümer liegt dadurch nicht vor (Dr. Elzer in NZM 2009, S. 57). Vielmehr spricht die Neufassung des § 22 Abs. 2 WEG dafür, dass der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern gerade erleichtern wollte, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Dies ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer, lediglich mit der erforderlichen Mehrheit. Hierdurch sollte ein Modernisierungsstau durch die Verweigerung einzelner Wohnungseigentümer gerade vermieden werden. Unmittelbar im Zusammenhang mit der Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen steht auch deren Finanzierung. Eine Nichtigkeit wegen fehlender Beschlusskompetenz (vgl. David Greiner, Wohnungseigentumsrecht, S. 34) liegt wie im Rahmen des § 10 Abs. 6 WEG dargelegt also nicht vor. Der Kläger ist an dem bestandskräftigen Beschluss aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.04.2009 gebunden.

Auch die unter Tagesordnungspunkt 3 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.11.2009 abgelehnte Haftungsfreistellung des Klägers bezüglich der Kreditaufnahme widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Zwar stand es der Wohnungseigentümergemeinschaft offen, den Kläger aus der Haftung zu entlassen. Ein solcher Beschluss hätte ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Dies vor dem Hintergrund, dass der Kläger den auf ihn entfallenen Teil der Sanierungskosten aus eigenen Mitteln aufbringen kann und möchte und so das Haftungsrisiko für sich vermeiden kann. Für den Kläger fallen in diesem Fall keine Zinsen an. Zu berücksichtigen ist aber, dass er den entsprechenden Betrag gerade nicht zinsbringend anlegen kann.

Es bestand aber kein Anspruch des Klägers auf Entlassung aus dem Haftungsverband. Dies vor dem Hintergrund, dass es sich bei der Sanierung um eine umfangreiche Maßnahme handelt, die mit 550.000,00 EUR finanziert werden soll und eine solche Finanzierung über die Möglichkeit eines günstigen KfW-Darlehens ermöglicht wird. Die nicht bestreitbaren Mehrlasten des Klägers, die für diesen individuell vermeidbar wären, können nicht per se der Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses entgegenstehen. Vielmehr ist eine Abwägung der Interessen und eine Kontrolle des Eigentümerermessens im Einzelfall erforderlich. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Kläger unter Berücksichtigung der 10-jährigen Zinsfestschreibung und unter der Prämisse, dass nach 10 Jahren die Zinsen nicht über 8% steigen, ein anderes hält das Gericht aufgrund allgemeiner Lebenserfahrung für unwahrscheinlich, mit einer monatlichen Belastung in Höhe von 77,74 EUR rechnen muss. Die diesbezüglichen Darlegungen der Beklagtenseite hat der Kläger nicht substantiiert bestritten, obwohl von Beklagtenseite umfangreiche Unterlagen diesbezüglich vorgelegt wurden. Es überwiegen die Interessen des Verbandes, der eine pünktliche, zuverlässige und vollständige Mittelaufbringung garantiert bekommt und damit einen Zeitvorteil, indem die Sanierungsarbeiten in vollem Umfang zu einem frühest möglichen Zeitpunkt durchgeführt werden können. Etwaige Vorteile wie Mieterhöhungen sind dann zum frühest möglichen Zeitpunkt zu ziehen. Entsprechendes gilt für die möglichen Energiesparmaßnahmen. Im Übrigen würde die Haftungsfreistellung eines Wohnungseigentümers aus dem Haftungsverband die Gefährdung der Kreditaufnahme insgesamt bedeuten, weil dann auch andere Wohnungseigentümer Anspruch hätten, eine Haftungsfreistellung zu erzielen. In diesem Falle wäre irgendwann die Bonität nicht mehr gegeben, wenn nur die Wohnungseigentümer die Kreditaufnahme beschlössen, die ihren Eigenanteil nicht sofort aufbringen könnten. Die Vorteile der Kreditaufnahme drängen damit die Interessen des Klägers zurück (vgl. Elzer in NZM 2009, S. 57 ff.).