Antwort: Nein! Grundsätzlich würde es bedeuten, dass das immer geht, doch hier gibt es Einschränkungen. So müssen Instandhaltungsaufwendungen (Sowieso-Kosten) in Abzug gebracht werden. Beispiel: eine Gasheizung ist 20 Jahre alt und wird ausgetauscht. Die Heizung hat 12.000,– € durch den Austausch an Modernisierungskosten verursacht. Woraus berechnen sich jetzt die 11 %? Die Heizung ist älter als die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 18 Jahren gemäß der VDI Richtlinien. Damit handelt es sich um eine „Ersatzinvestition“, hier kann keine Umlage nach BGB § 559 verlangt werden.
Aber!
Die neue Heizung ist mit einem Brennwertgerät ausgestattet und hat damit einen erheblichen „technologischen“ Fortschritt gegenüber der alten Anlage! Dieser technologische Fortschritt kann nun auf den Mieter in Höhe von 11 % umgelegt werden. So würde der Heizungsbaubetrieb z.B. ausweisen, das die „Brennwerteinheit“ 3.000,– € technologischen Fortschritt bedeutet, so können auch nur 11 % aus diesen 3.000,– € dem Mieter als Mieterhöhung zugeordnet werden.
Der Ersteinbau einer thermischen Solaranlage wäre einerseits als technologischer Fortschritt zu bewerten, aber die Umlagebegründung kann auch in der gesetzlichen Vorschrift ihre Begründung finden, z.B. durch Auflagen beim Nachrüsten der Heizung.
Der Gesetzgeber sagt zwar, die Berechnung des technologischen Fortschritts sei „durch Schätzung zu ermitteln“, besser ist es aber, wenn die VDI Richtlinien für die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer herangezogen werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.