FAQ / häufig gestellte Fragen

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Alle betroffen Baubeteiligten, die an dem jeweiligen Bauteil mitgewirkt haben. ( siehe auch EnEV 2009)

§ 26a Private Nachweise

(1) Wer geschäftsmäßig an oder in bestehenden Gebäuden Arbeiten

  1. zur Änderung von Außenbauteilen im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1,
  2. zur Dämmung oberster Geschossdecken im Sinne von § 10 Absatz 3 und 4, auch in Verbindung mit Absatz 5, oder
  3. zum erstmaligen Einbau oder zur Ersetzung von Heizkesseln und sonstigen Wärmeerzeugersystemen nach § 13, Verteilungseinrichtungen oder Warmwasser-anlagen nach § 14 oder Klimaanlagen oder sonstigen Anlagen der Raumlufttechnik nach § 15 durchführt, hat dem Eigentümer unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten schriftlich zu bestätigen, dass die von ihm geänderten oder eingebauten Bau- oder Anlagenteile den Anforderungen dieser Verordnung entsprechen (Un-ternehmererklärung).

(2) Mit der Unternehmererklärung wird die Erfüllung der Pflichten aus den in Ab-satz 1 genannten Vorschriften nachgewiesen. Die Unternehmererklärung ist von dem Eigentümer mindestens fünf Jahre aufzubewahren. Der Eigentümer hat die Unter-nehmererklärungen der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.

Alle betroffen Baubeteiligten, die an dem jeweiligen Bauteil mitgewirkt haben. ( siehe auch EnEV 2009)

§ 26a Private Nachweise

(1) Wer geschäftsmäßig an oder in bestehenden Gebäuden Arbeiten

  1. zur Änderung von Außenbauteilen im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1,
  2. zur Dämmung oberster Geschossdecken im Sinne von § 10 Absatz 3 und 4, auch in Verbindung mit Absatz 5, oder
  3. zum erstmaligen Einbau oder zur Ersetzung von Heizkesseln und sonstigen Wärmeerzeugersystemen nach § 13, Verteilungseinrichtungen oder Warmwasser-anlagen nach § 14 oder Klimaanlagen oder sonstigen Anlagen der Raumlufttechnik nach § 15 durchführt, hat dem Eigentümer unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten schriftlich zu bestätigen, dass die von ihm geänderten oder eingebauten Bau- oder Anlagenteile den Anforderungen dieser Verordnung entsprechen (Un-ternehmererklärung).

(2) Mit der Unternehmererklärung wird die Erfüllung der Pflichten aus den in Ab-satz 1 genannten Vorschriften nachgewiesen. Die Unternehmererklärung ist von dem Eigentümer mindestens fünf Jahre aufzubewahren. Der Eigentümer hat die Unter-nehmererklärungen der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.

Ab 2019 dürfen sie nicht mehr betrieben werden (siehe nachfolgend)

Auszug aus der EnEV 2009 § 10a Außerbetriebnahme von elektrischen Speicherheizsystemen

(1) In Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten dürfen Eigentümer elektrische Speicherheizsysteme nach Maßgabe des Absatzes 2 nicht mehr betreiben, wenn die Raumwärme in den Gebäuden ausschließlich durch elektrische Speicherheizsysteme erzeugt wird. Auf Nichtwohngebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, ist Satz 1 entsprechend anzuwenden, wenn mehr als 500 Quadratmeter Nutzfläche mit elektrischen Speicherheizsystemen beheizt wer-den. Auf elektrische Speicherheizsysteme mit nicht mehr als 20 Watt Heizleistung pro Quadratmeter Nutzfläche einer Wohnungs-, Betriebs- oder sonstigen Nutzungseinheit sind die Sätze 1 und 2 nicht anzuwenden.

(2) Vor dem 1. Januar 1990 eingebaute oder aufgestellte elektrische Speicherheiz-systeme dürfen nach dem 31. Dezember 2019 nicht mehr betrieben werden. Nach dem 31. Dezember 1989 eingebaute oder aufgestellte elektrische Speicherheizsysteme dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nach dem Einbau oder der Aufstellung nicht mehr betrieben werden. Wurden die elektrischen Speicherheizsysteme nach dem 31. Dezember 1989 in wesentlichen Bauteilen erneuert, dürfen sie nach Ablauf von 30 Jahren nach der Erneuerung nicht mehr betrieben werden. Werden mehrere Heizaggregate in einem Gebäude betrieben, ist bei Anwendung der Sätze 1, 2 oder 3 insgesamt auf das zweitälteste Heizaggregat abzustellen.

EnEV 2009  § 10 (3) Eigentümer von Wohngebäuden sowie von Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, müssen dafür sorgen, dass bisher ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 Watt/(m²⋅K) nicht überschreitet. Die Pflicht nach Satz 1 gilt als erfüllt, wenn anstelle der Geschossdecke das darüber liegende, bisher ungedämmte Dach entsprechend gedämmt ist.

(4) Auf begehbare, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume ist Absatz 3 nach dem 31. Dezember 2011 entsprechend anzuwenden.

Ja! Die Hausverwaltung ist verpflichtet, ohne weiteren Hinweis und direktes Nachfragen explizit auf staatliche Förderprogramme hinzuweisen. Dazu gehört auch die Information über Finanzierungsoptionen, z.B. die WEG – Finanzierung. Dr. Oliver Elzer (Richter am Kammergericht Berlin) hat in seinem Vortrag vom November 2011 hierauf hingewiesen ( siehe auch unter Aufsätze / und „Unser Tipp“

Ja! Ein Vermieter, der eine aufwandsneutrale Modernisierung erreichen möchte, muss seine steuerlichen Optionen mit in die Berechnung einfließen lassen. Aufwandsneutral bedeutet dann auch, dass der Vermieter kein Eigenkapital einsetzen muss. Dieser „WIN-Too“ Charakter ist relativ leicht erreichbar. In der Praxis wird das allerdings kaum berücksichtigt, weil die betriebswirtschaftlichen und steuerrelevanten Aspekte noch in Korrelation zu der Wirtschaftlichkeit der Modernisierungsmaßnahme, aber auch zu den jeweiligen staatlichen Fördermitteln in Form von Krediten und Zuschüssen gesehen werden müssen. Die nichtumlagefähigen „Sowieso-Kosten“ im Sinne des BGB § 559 müssen ebenfalls in der Kalkulation berücksichtigt werden, gleiches gilt bei der Beurteilung der zu erwartenden Teuerungsrate im Sinne der VDI – Richtlinien. Über den Rechentool WiMod. pro Solution® wird eine solche Simulation ermöglicht.

Antwort: Nein! Grundsätzlich würde es bedeuten, dass das immer geht, doch hier gibt es Einschränkungen. So müssen Instandhaltungsaufwendungen (Sowieso-Kosten) in Abzug gebracht werden. Beispiel: eine Gasheizung ist 20 Jahre alt und wird ausgetauscht. Die Heizung hat 12.000,– € durch den Austausch an Modernisierungskosten verursacht. Woraus berechnen sich jetzt die 11 %? Die Heizung ist älter als die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 18 Jahren gemäß der VDI Richtlinien. Damit handelt es sich um eine „Ersatzinvestition“, hier kann keine Umlage nach BGB § 559 verlangt werden.

Aber!

Die neue Heizung ist mit einem Brennwertgerät ausgestattet und hat damit einen erheblichen „technologischen“ Fortschritt gegenüber der alten Anlage! Dieser technologische Fortschritt kann nun auf den Mieter in Höhe von 11 % umgelegt werden. So würde der Heizungsbaubetrieb z.B. ausweisen, das die „Brennwerteinheit“ 3.000,– € technologischen Fortschritt bedeutet, so können auch nur 11 % aus diesen 3.000,– € dem Mieter als Mieterhöhung zugeordnet werden.

Der Ersteinbau einer thermischen Solaranlage wäre einerseits als technologischer Fortschritt zu bewerten, aber die Umlagebegründung kann auch in der gesetzlichen Vorschrift ihre Begründung finden, z.B. durch Auflagen beim Nachrüsten der Heizung.

Der Gesetzgeber sagt zwar, die Berechnung des technologischen Fortschritts sei „durch Schätzung zu ermitteln“, besser ist es aber, wenn die VDI Richtlinien für die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer herangezogen werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Ja es gibt eine Pflicht zur Modernisierung, aber nur sehr eingeschränkt. Dieses ist in der Energieeinsparverordnung (EnEV) unter dem § 10 ff geregelt und hat den Focus auf die Anlagentechnik.

Die energetische Berechnung erfolgt auf Basis einer Normnutzung des Gebäudes und dessen Kennziffern. Dabei wird rechnerisch das gesamte Gebäude berechnet auch die Bereiche die nicht genutzt werden. Z.B. der ausgebaute Dachboden. In der Praxis wird aber nur noch das Untergeschoß ausgenutzt. Dessen Nutzung auch erheblich weniger Energieverbracht.