Drum prüfe, was sich ewig bindet!

Historie der WEG

Zu den wesentlichen Herausforderungen einer gemeinschaftlichen Wohnanlage (Wohnungseigentümergemeinschaft) gehört die Akzeptanz des Einzelnen, dass alles gemeinschaftlich, also von allen zusammen beschlossen, und damit Freud und Leid auch gemeinschaftlich getragen wird.

Die WEG – Reform 2007 hat der Schicksalsgemeinschaft neue Kompetenzen gegeben. Hier ist es vor allem die demografische Doktrin, die die Mehrheit einer Wohnanlage in die Lage versetzen soll, sich auch gegen eine Minderheit von Eigentümern durchzusetzen.

Diese neuen Optionen sind vorsichtig zu handhaben, so sollte es dank der neuen Macht der Mehrheit nicht zur Übervorteilung derer kommen, die den demografischen Entscheidungen unterliegen, also der Minderheit.

Gerade wenn es um die Frage der wirtschaftlichen Zukunft einer Wohnanlage geht, sind ganz erhebliche Unterschiede in der individuellen Lebensführung der einzelnen WEG – Eigentümer zu finden.

Unterschiedliche Lebensauffassungen, aber auch die heterogene Struktur in einer
Wohnungseigentümergemeinschaft, zeugen von einer wirtschaftlichen differenzierten Leistungsfähigkeit.

Dieses Phänomen ist keinesfalls mit dem System WEG oder der Novellierung des WEG-Rechtes zu erklären. Vielmehr ist die Historie viel älter. In der Ökonomie darf der intensive Start mit Jean-Baptiste Say, der am 5. Januar 1767 geboren wurde und 1803 sein großes Werk veröffentliche, erklärt werden. Gefolgt dann von dem großen Ökonomen Adam Smith, der Anfang 1880 in seinem Werk „Natur und Ursachen des Volkswohlstandes“ diskutiert. Später kam John Maynard Keynes mit seinem Werk der „Allgemeinen Theorie der Beschäftigung des Zinses und des Geldes“ als wesentliche Theorie dazu.

In unserer Gesellschaft wird also seit über 200 Jahren die ökonomischen Diskussionen geführt, welche Strategie zu mehr Erfolg führt.

1952 wurde das WEG – Recht in Deutschland eingeführt, als Sonderform des Eigentums. Persönlicher Besitz und Gemeinschaftliche Verantwortung um den Besitz, war vor allem durch das Schicksal der kollektiven Haftung gekennzeichnet. Einer oder Eine musste im Zweifel für alle haften. Unter diesem Aspekt war es nur verständlich, dass auch nur das „Vermögen“ ausgegeben werden durfte, was angespart war oder unmittelbar durch eine Sonderumlage erbracht werden konnte.

Wo bisher nur Geld investiert werden durfte, was auch auf den Konten der Wohnungseigentümergemeinschaften vorhanden war, oder durch Sonderumlage kurzfristig bereitgestellt werden konnte, ist durch die Novellierung des WEG – Rechtes 2007 neu geregelt worden. Die Methoden von 1952 – 2007 waren wenig erfolgreich. Ansparen von Rücklagen, um sich in Zukunft aus einem vorhandenen Topf zu bedienen, erfolgte eher nicht. Der Vorschlag der Hausverwaltung „Vorsorge“ zu treffen“, kam dem Vorschlag von „Steuererhöhung“ gleich. Wiederholtes „Erinnern“ an die Rücklagenbildung wurde durchaus auch mal mit der Abwahl des Verwalters (Verwalterin) bestraft.

Im Ergebnis zeigt sich heute, es klafft eine gewaltige Lücke zwischen dem, was an Investitionsbedarf vorgefunden wird, und den benötigten Finanzmitteln, um diesen Investitionsstau zu finanzieren. Rücklagen sind so gut wie nicht vorhanden.

In den meisten Wohnanlagen besteht ein krasses Missverhältnis zwischen Rücklagenstand und Kapitalbedarf.

Sonderumlagen stellen viele Eigentümer vor unüberwindliche Herausforderungen. Nicht jeder ist in der Lage, selber Vorsorge zu treffen, hier gilt es auch nicht nach den Gründen zu suchen, letztlich hat jeder eine für ihn selbst passende Erklärung. Und wie seit 1803 bis heute , diskutieren wir die Richtigkeit der ökonomischen Strategien, und so wie die Gesellschaft es nicht in den letzten 200 Jahren geschaft hat, die richtige Strategie zu finden, so wenig gilt es den persönlichen Umstand der fehlenden Rücklagenbildung zu hinterfragen, Richtig oder Falsch ist nicht das geforderte Ziel in der Modernisierungsdiskussion.

Unausweichlich stellt sich die Frage nach einer Finanzierung, und einhergehend damit auch nach stattlichen Zuschüssen und Subventionen.

Sich jetzt auf das Ansparen zu berufen, ist vergleichbar mit einem 58 Jahre alten Menschen, der mit Sichtweite des Renteneintritts anfangen will, hierfür Rentenbeiträge zu sammeln.

Dafür ist es nun zu spät!

Wie aber rauskommen aus diesem Dilemma?

Dienstleistung der Wirtschaftsprüfer

Genau hier setzten die uns begleitenden Wirtschaftsprüfer an.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in Ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Bedeutung kurz beschrieben werden:

Die WEG ist teilrechtfähig und kann Geschäfte mit Dritten abschließen. Hierzu gehört auch die Kreditaufnahme. Die einzelnen Eigentümer sind verpflichtet, für die Kosten der WEG aufzukommen, hier dann nach den jeweiligen Anteilen.

Die Gemeinschaft ist eine Schicksalsgemeinschaft, insofern trägt sie auch das wirtschaftliche Risiko gemeinschaftlich. Das individuelle Risiko des einzelnen Eigentümers ist auf ein Minimum reduziert,
die WEG hat erhebliche wirtschaftliche Vorteile durch die Novellierung erfahren, und ist damit weitestgehend vor Forderungsausfällen geschützt.

Diese gemeinschaftliche Verantwortung trifft auf unterschiedliche wirtschaftliche Lebensweisen und unterschiedliche wirtschaftliche Leistungsvermögen der einzelnen Eigentümer.

Um dieser Situation gerecht zu werden und die WEG vor einem Desaster zu schützen, hat die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft eine Dienstleistung ausgestaltet, die auf nachfolgende Gegebenheiten eingeht:

• Welche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit hat der einzelne Eigentümer, um den finanziellen Herausforderungen einer Modernisierungsmaßnahme dauerhaft zu begegnen.
• Wie wirkt sich eine Kostensituation im zeitlichen Kontext, also in einigen Jahren, auf die finanzielle Leistungsfähigkeit des einzelnen Eigentümers aus.

Unterliegt ein Eigentümer oder eine Eigentümergruppe dem Mehrheitsbeschluss, und wird faktisch mittels ihrer Zugehörigkeit zur Schicksalsgemeinschaft gezwungen, sich einem Risiko auszusetzen, so stellt das zunächst rechtliche Ansprüche an den Sachverhalt und damit die Frage, war das überhaupt in Ordnung, solch einen Beschluss zu fassen. Aber was noch viel wichtiger ist, welches Risiko trifft den einzelnen Eigentümer, im Falle dass Eigentümer, die finanziell eben gerade nicht ausreichend und dauerhaft leistungsfähig sind, ausfallen.

Das Prüfungsbild der Wirtschaftsprüfung beinhaltet die systematische Analyse verschiedener Szenarien.

Prüfungswürdig sind dabei:

• Die aktuelle Gebäude-Situation
• Die Historie der WEG
• Die Professionalität der Verwaltung
• Der Umfang der Investition und des verbleibenden Investitionsstaus
• Das wirtschaftliche Umfeld der Wohnanlage

Nichts ist beständig wie der Wandel!

Alles unterliegt zyklischen Schwankungen und das bedeutet auch, dass es eine wirtschaftliche Veränderung innerhalb der WEG gibt. Diesen Wandel betrachtet die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft über einen Zeitraum von 10 Jahren ab Beginn der Investition.

Die Prüfungshandlung der Wirtschaftsprüfer kann nicht auf alle Fragen eingehen, aber in den wesentlichen Parametern bietet sie Transparenz und die Basisinformation.

So finden unsere Prüfungshandlungen ihren Abschluss in einem umfangreichen Prüfungsbericht. Damit geben wir der WEG eine Chance zur Risikobetrachtung hinsichtlich der Leistungsfähigkeit als
Schicksalsgemeinschaft als Ganzes. Es wird ein Überblick zu Professionalität der Hausverwaltung ermöglicht. Auch mögliche zukünftige finanzielle Belastungen (Notfallinvestitionen) und deren Auswirkungen werden transparent gemacht.

Der Prüfungsbericht bietet dem finanzierenden Kreditinstitut einen Einblick in die Bonitäts– und Vermögenslagen der Eigentümer, mit der Option der selektiven Prüfung. Und damit die Möglichkeit, sich Schwankungen im Zeitraum der Finanzierung und dessen Kausalität genauer anzusehen. Z.B. Teilmodernisierung und eine erhebliche Zusatzinvestition im Zeithorizont der kommenden 10 Jahre.

Abschließen möchten wir mit den Prüfungsdienstleistungen rund um Ihre Modernisierungsüberlegung als Sicherheitsgarant verstanden werden, das gilt für die Gemeinschaft als Auftraggeber, aber auch für jeden einzelnen Eigentümer, und letztlich auch für das finanzierende Kreditinstitut, das ohne grundpfandrechtliche Absicherung ein besonderes Interesse an Transparenz und Nachhaltigkeit, auch aus den Verpflichtungen des Verbraucherkreditgesetztes sowie den KWG-rechtlichen Forderungen benötigt. Letztlich stehen hinter der Modernisierung Menschen die vertrauen, und den vertraut werden muss.

Gerne beraten wir Sie bei der Umsetzung Ihrer finanziellen Wünsche im Rahmen einer WEG – Finanzierung.